Нецелевое использование денежных средств дольщиков

Полезное по теме: "Нецелевое использование денежных средств дольщиков" от специалистов простым языком. Если необходимо уточнить актуальность на 2020 год, а также задать вопрос, то обращайтесь к дежурному юристу.

Содержание

Ответственность застройщика за нецелевое расходование средств дольщиков

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловлено их социальной значимостью.

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных статьей 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В частности, за нецелевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, участнику предоставлено право требовать досрочного расторжения договора (пункт 3 статьи 18 Закона). В случае досрочного расторжения договора по этому основанию застройщик обязан возвратить полученные от участника деньги, а также начисленные проценты за период пользования ими.

Кроме того, для застройщика установлена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В случае нецелевого использования застройщиком денежных средств участников организация-застройщик или ее должностные лица могут быть привлечены к административной ответственности по пункту 1 статьи 14.28 КоАП РФ. В этом случае максимальный размер штрафа для организации может составить 1 млн. рублей.

Вместе с тем для предотвращения злоупотреблений в сфере долевого строительства существующих гражданско-правовых и административных мер бывает недостаточно, требуется применение уголовно-правового воздействия.

С мая 2016 года вступила в силу статья 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации, предусматривающая уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований Закона, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей. Максимальная ответственность по квалифицированному составу указанного деяния – лишение свободы на срок до пяти лет .

При наличии сведений о нецелевом использовании застройщиком денежных средств участник долевого строительства по договору долевого участия в зависимости от конкретных обстоятельств вправе обратится в компетентный орган в целях привлечения виновных лиц к ответственности либо в суд с требованием о досрочном расторжении такого договора.

Начало активности (дата): 15.04.2019

Прокуратура области разъясняет ответственность застройщика за нецелевое расходование средств дольщиков.

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловлено их социальной значимостью.

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных статьей 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В частности, за нецелевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, участнику предоставлено право требовать досрочного расторжения договора (пункт 3 статьи 18 Закона). В случае досрочного расторжения договора по этому основанию застройщик обязан возвратить полученные от участника деньги, а также начисленные проценты за период пользования ими.

Кроме того, для застройщика установлена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В случае нецелевого использования застройщиком денежных средств участников организация-застройщик или ее должностные лица могут быть привлечены к административной ответственности по пункту 1 статьи 14.28 КоАП РФ. В этом случае максимальный размер штрафа для организации может составить 1 млн. рублей.

Вместе с тем для предотвращения злоупотреблений в сфере долевого строительства существующих гражданско-правовых и административных мер бывает недостаточно, требуется применение уголовно-правового воздействия.

С мая 2016 года вступила в силу статья 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации, предусматривающая уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований Закона, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей. Максимальная ответственность по квалифицированному составу указанного деяния – лишение свободы на срок до семи лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

При наличии сведений о нецелевом использовании застройщиком денежных средств участник долевого строительства по договору долевого участия в зависимости от конкретных обстоятельств вправе обратится в компетентный орган в целях привлечения виновных лиц к ответственности либо в суд с требованием о досрочном расторжении такого договора.

Приложение N 3. Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства

ГАРАНТ:

См. данную форму в редакторе MS-Word

Приложение N 3
к Правилам представления
застройщиками ежеквартальной отчетности
об осуществлении деятельности, связанной
с привлечением денежных средств
участников долевого строительства

ГАРАНТ:

См. указания по заполнению настоящей формы, утвержденные приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 12 января 2006 г. N 06-2/пз-н

Сведения об использовании застройщиком привлеченных
денежных средств участников долевого строительства

Остаток привлеченных денежных средств участников долевого строительства на начало отчетного периода

Количество денежных средств участников долевого строительства, привлеченных застройщиком в отчетном периоде

Общее количество денежных средств участников долевого строительства, привлеченных застройщиком (сумма показателей граф 1 и 2)

Количество денежных средств, использованных застройщиком в отчетном периоде для приобретения строительных материалов

Количество денежных средств, использованных застройщиком в отчетном периоде на осуществление строительных работ и (или) оплату услуг подрядчиков

Читайте так же:  Срок давности неуплаты административного штрафа

Количество денежных средств, возвращенных в отчетном периоде застройщиком участникам долевого строительства в связи с расторжением договоров

Общее количество денежных средств, израсходованных застройщиком за отчетный период (сумма показателей
граф 4 — 7)

Остаток привлеченных денежных средств, участников долевого строительства на конец отчетного периода (разница между показателями граф 3 и 8)

>
N 4. Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика
Содержание
Постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 г. N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Целевое использование застройщиком средств дольщиков

Может ли застройщик использовать целевые средства дольщиков на погашение займов и кредитов

В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. Застройщик обязан вести раздельный учет поступлений от дольщиков (инвесторов) и расходов, связанных с целевым использованием указанных средств. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Если застройщик заключает договоры инвестирования, то цели, на которые могут быть истрачены средства инвесторов, определяются условиями договоров.

Привлечение средств физических лиц для строительства многоквартирного жилого дома по договорам инвестирования не допускается. Финансирование строительства инвесторами — физическими лицами в данном случае может осуществляться только по договорам участия в долевом строительстве. Отношения сторон по таким договорам регулируются Федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (от 30.12.2004 № 214-ФЗ). При этом полученные от дольщиков средства застройщик может израсходовать только на цели, прямо указанные в статье 18 вышеназванного закона.

Из статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ: (п

«1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат

на их строительство (создание);

2) возмещение затрат

на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) возмещение затрат

на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

(см. текст в предыдущей редакции)

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) возмещение затрат

в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат

в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат

на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства».

Расходы, связанные с проектированием и строительством объекта, застройщик учитывает на субсчете 08.3. Для подтверждения целевого расходования средств рекомендуется организовать аналитический учет на данном субсчете в разрезе глав сводного сметного расчета. Например, счет 08, субсчет 03 «Строительство объектов основных средств», субсчет «Номер дома», субсчет «Глава __». Перечень глав сводного сметного расчета и их содержание приведены в МДС 81-35.2004.

В бухгалтерском учете застройщика операции отражаются следующими проводками:

Дебет 50, 51, 52 Кредит 66, 67 — получение кредитов и займов;

Дебет 60, 76 Кредит 51 — перечисление средств проектировщикам, подрядчикам, поставщикам и пр.;

Дебет 08.3 Кредит 60, 76 — отражены расходы на проектирование и строительство объекта (в разрезе глав сводного сметного расчета);

Дебет 76, субсчет «Расчеты с дольщиками», аналитический учет «Ф.И.О., номер договора, номер дома и квартиры» Кредит 86, субсчет «Номер дома» — заключен договор участия в долевом строительстве;

Дебет 50, 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты с дольщиками» — получены средства дольщиков;

Дебет 86 Кредит 08.3 – закрытие финансирования объекта за счет целевых средств дольщиков по окончании строительства.

Учет расходования заемных средств

на счетах бухгалтерского учета не ведется, его следует вести в отдельном регистре. Например, при перечислении средств проектировщикам, подрядчикам и др. следует сделать соответствующую запись в указанном регистре: «дата, платежное поручение, кому перечислено, за что, сумма». Ниже приведен примерный образец такого регистра.

Регистр учета целевого использования средств по кредитному договору (договору займа) № ____ от _______

Нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства: налог на прибыль (Т.Ю. Кошкина, журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 4, апрель 2017 г.)

Нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства: налог на прибыль

«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение»

Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 4, апрель 2017 г., с. 38-41.

Известно, что в силу пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ аккумулированные на счетах застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов не признаются доходами для целей налогообложения прибыли*(1). Однако использование денежных средств не по целевому назначению влечет обязанность признать соответствующую сумму в составе внереализационных доходов (пп. 14 ст. 250 НК РФ) в том периоде, когда застройщик фактически использовал денежные средства не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Между тем долевое строительство жилых домов с привлечением средств физических лиц имеет свою специфику:

— длительность процесса строительства;

— неравномерность поступления финансирования от участников;

— использование застройщиком собственных денежных средств;

— привлечение денежных средств третьих лиц (кредиты, займы).

Означает ли это, что положения п. 14 ст. 250 НК РФ должны применяться исходя из конечного результата использования денежных средств:

были ли в итоге средства целевого финансирования использованы по целевому назначению;

Читайте так же:  Оплаченные штрафы административной комиссии

достигнута ли цель, на достижение которой рассчитывал дольщик (инвестор) при передаче денежных средств застройщику.

За счет полученных от дольщиков временно свободных денежных средств застройщик предоставил заем (учредителю, руководителю, работнику, организации). Заемщик возвратил денежные средства. Временное отвлечение денег не повлияло на выполнение застройщиком обязательств по ДДУ, не привело к причинению ущерба дольщикам (инвесторам). Договорные обязательства исполнены надлежащим образом.

Обязан ли застройщик отражать сумму выданного займа в составе внереализационных доходов и начислять с нее налог на прибыль? Да, обязан. Согласно названным выше положениям гл. 25 НК РФ данная обязанность не зависит от того, возвращена ли сумма займа застройщику, построен ли жилой дом, переданы ли квартиры участникам долевого строительства. Важен сам факт нецелевого использования денег, в данном случае — выдача займа третьему лицу.

Сделанный нами вывод подтверждается судебной практикой. В частности, арбитры АС ЗСО в Постановлении от 01.03.2017 по делу N А45-1399/2015 указали:

— на момент выдачи займа у застройщика отсутствовали иные источники финансирования, о чем свидетельствует выписка по расчетному счету;

— возврат заемных средств не влияет на квалификацию действий как нецелевого использования денежных средств.

Суд отклонил ссылку организации на Письмо Минфина России от 02.02.2015 N 03-03-06/3926, отметив, что данные разъяснения касаются размещения свободных денежных средств на депозитном счете в учреждении банка, что не является идентичной ситуацией, поскольку при предоставлении займа денежные средства выбывают из владения, пользования и распоряжения застройщика, несмотря на то, что они были переданы ему участниками для строительства МКД.

Можно ли избежать доначисления налога на прибыль, если задним числом оформить акт зачета взаимных требований, на основании которых долг по договору займа закрывается погашением задолженности застройщика перед генподрядчиком? В названном выше постановлении судьи ответили на этот вопрос отрицательно, указав на формальность зачета.

Застройщик имел задолженность перед генподрядчиком. Генподрядчик был должен руководителю организации-застройщика, которая предоставила заем руководителю.

Стороны оформили соглашение о зачете, в котором предусмотрели зачет следующих требований:

— стороны 1 (руководитель-заемщик) перед стороной 2 (застройщик- заимодавец) по договору займа;

— стороны 2 (застройщик) перед стороной 3 (генподрядчик) по договору генерального подряда за выполненные работы;

— стороны 3 (генподрядчик-заемщик) перед стороной 1 (руководитель-заимодавец) по договору займа.

Застройщик указал на необоснованность позиции инспекции о нецелевом использовании денег дольщиков, сославшись на то, что сумма займа фактически израсходована на строительство МКД, поскольку направлена на погашение задолженности перед генподрядчиком.

Арбитры отметили следующие обстоятельства. Во-первых, все три стороны являются взаимозависимыми лицами. Во-вторых, по общему правилу в силу ст. 410 ГК РФ зачетом могут быть погашены однородные требования, срок которых наступил. В данном случае соглашение о зачете датировано тем же днем, в который застройщик предоставил заем руководителю. В-третьих, соглашение о зачете от имени всех сторон подписано одним и тем же лицом (руководителем организации-застройщика). В-четвертых, застройщик предоставил заем руководителю в безналичном порядке, а возвращен заем иным способом, не позволяющим проследить реальный возврат денежных средств.

Судьи указали: каждое из перечисленных действий в отдельности не нарушает установленных норм и правил, однако оценка этих действий в совокупности позволяет считать, что соглашение о зачете является формальным, не направленным на реальное исполнение договорных обязательств.

Итак, арбитры АС ЗСО решили, что отвлечение денежных средств, полученных от участников долевого строительства, для выдачи займа, в том числе на условиях срочности и возвратности, следует относить к нецелевому расходованию, влекущему предусмотренные п. 14 ст. 250 НК РФ последствия. При этом датой получения застройщиком внереализационного дохода должна признаваться дата отвлечения денежных средств (дата перечисления или выдачи денег заемщику) независимо от результата деятельности застройщика (завершения строительства жилого дома и исполнения всех обязательств по ДДУ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Возвращенные заемщиком денежные средства не включаются в состав доходов застройщика, поскольку у него не возникает экономической выгоды (Письмо Минфина России от 17.09.2015 N 03-03-06/4/53367).

Важно, что в рассматриваемом деле налог на прибыль был доначислен застройщику не только с суммы предоставленного займа, но и с денежных средств, перечисленных генподрядчиком некоторым субподрядчикам. Судьи учли взаимозависимость застройщика и генподрядчика, а также отсутствие у спорных субподрядчиков возможности выполнить строительные работы (нет производственных мощностей, материальных ресурсов, работников, расходов, неизбежно возникающих при реальном ведении предпринимательской деятельности: коммунальные платежи, аренда офиса, услуги связи и т.п.).

Федеральный закон об участии в долевом строительстве определяет цели использования застройщиком денежных средств участников. Нарушение положений данного закона, а также неведение раздельного учета доходов и расходов влечет для застройщика обязанность отражать внереализационный доход. Использованными не по целевому назначению признаются, например, денежные средства, выданные в качестве займов, израсходованные на приобретение ценных бумаг и даже финансирование строительства другого МКД или иного объекта недвижимости. Для включения соответствующих сумм во внереализационные доходы застройщика достаточно самого факта нецелевого использования*(2). При этом не имеют значения такие обстоятельства, как возврат денежных средств застройщику (в том числе по прошествии незначительного периода времени) и исполнение им обязательств перед участниками долевого строительства.

В деле N А45-1399/2015 арбитры АС ЗСО признали использованными не по целевому назначению суммы, перечисленные субподрядчикам-«однодневкам».

*(1) Этот вывод справедлив при условии, что застройщик ведет раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

*(2) Дополнительно см. интервью с доцентом Финансового университета при Правительстве РФ, советник государственной гражданской службы РФ 1-го класса Г.Г. Лалаевым «Нецелевое использование денежных средств дольщиков: налоговые последствия», N 3, 2016.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Журналы издательства «Аюдар Инфо»

На страницах журналов вы всегда найдете комментарии и рекомендации экспертов, ответы на актуальные вопросы, возникающие в процессе вашей работы. Авторы — это аудиторы-практики, налоговые консультанты и работники налоговых служб, они всегда подскажут вам, как правильно строить взаимоотношения с налоговой инспекцией, оптимизировать налоги законным путем, помогут разобраться в новом нормативном акте, применить его на практике и избежать ошибок в работе.

Издатель: ООО «Аюдар Инфо»

Почтовый адрес: 125124, г. Москва, 1-я улица Ямского поля, д. 15

Телефон редакции: (495) 925-11-73 (многоканальный)

Прокуратура Лыткарина разъясняет ответственность застройщика за нецелевое расходование средств дольщиков

11 февр. 2019 г., 15:13

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации.

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Читайте так же:  Ходатайство по месту жительства по административному делу

Так, для застройщика установлена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В случае нецелевого использования застройщиком денежных средств участников организация-застройщик или ее должностные лица могут быть привлечены к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, максимальный размер штрафа для организации может составить 1 млн. руб., а для должностных лиц — 50 тыс. руб.

Вместе с тем для предотвращения злоупотреблений в сфере долевого строительства существующих гражданско-правовых и административных мер бывает недостаточно, требуется применение уголовно-правового воздействия.

Федеральным законом от 01.05.2016 № 139-ФЗ внесены изменения в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Уголовный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 200.3, предусматривающей уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства

Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере.

Деяния, предусмотренные настоящей статьей, признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере — пять миллионов рублей.

Максимальная ответственность по квалифицированному составу указанного деяния – лишение свободы.

При наличии сведений о нецелевом использовании застройщиком денежных средств участник долевого строительства по договору долевого участия в зависимости от конкретных обстоятельств вправе обратится в компетентный орган в целях привлечения виновных лиц к ответственности либо в суд с требованием о досрочном расторжении такого договора.

Прокурор, старший советник юстиции В.Ю. Штыров

Нецелевое использование денежных средств дольщиков: налоговые последствия (Г.Г. Лалаев, журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 3, март 2016 г.)

Нецелевое использование денежных средств дольщиков: налоговые последствия

доцент Финансового университета

при Правительстве РФ, советник государственной

гражданской службы РФ 1-го класса

Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 3, март 2016 г., с. 23-25.

Уполномоченный орган (инспекция государственного строительного надзора) по результатам проверки организации, выполняющей функции застройщика многоквартирных жилых домов, выдал предписание, согласно которому организации необходимо обеспечить возврат (сделкой, носящей безвозмездный характер) в кассу или на расчетный счет общества денежных средств участников долевого строительства, использованных застройщиком не по целевому назначению (для выдачи беспроцентного займа третьему лицу), в размере 500 тыс. руб. и направить их на строительство жилого дома.

Застройщик выполнил данное требование — должник вернул на расчетный счет застройщика сумму займа в полном объеме.

Возникает ли у застройщика обязанность считать названную сумму использованной не по целевому назначению для налогообложения прибыли и, соответственно, отражать ее в составе внереализационных доходов? Если да, то вправе ли застройщик в момент возврата указанной суммы отразить ее во внереализационных расходах?

В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, в частности, аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов. При этом застройщики обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета средства целевого финансирования рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Уполномоченным органом в рамках проведенной проверки установлен факт нецелевого использования застройщиком части денежных средств, полученных от участников долевого строительства. Указанная сумма подпадает под действие п. 14 ст. 250 НК РФ, согласно которому внереализационными доходами признаются суммы использованных не по целевому назначению целевых поступлений и целевого финансирования. Таким образом, в периоде предоставления денежных средств заемщику застройщик должен учесть указанную сумму в составе внереализационных доходов.

Факт последующего возврата денег на расчетный счет застройщика не является основанием для признания названной суммы в качестве внереализационных доходов, поскольку такая операция не приводит к возникновению экономической выгоды у налогоплательщика. Данная позиция отражена в Письме Минфина России от 17.09.2015 N 03-03-06/4/53367.

Продолжим рассматривать описанную ситуацию. Возвращенные заемщиком денежные средства были в дальнейшем использованы застройщиком по целевому назначению для строительства многоквартирного жилого дома. Каким образом застройщик должен рассчитать размер оставшейся в его распоряжении экономии?

Выявление факта (фактов) нецелевого использования денежных средств и отражение соответствующих сумм в составе внереализационных доходов не влияет на порядок определения экономии застройщика. Она в любом случае представляет собой разницу между общим размером целевого финансирования и фактическими расходами на строительство. При этом указанная сумма (500 тыс. руб.) не исключается ни из общего размера целевого финансирования, ни из величины фактических расходов застройщика на строительство конкретного многоквартирного дома.

Внесем некоторые изменения в описанную ситуацию. Предположим, что уполномоченный орган выявил два случая нецелевого расходования средств на общую сумму 2 млн. 300 тыс. руб. Застройщик не согласился с таким мнением и обратился в арбитражный суд с заявлением о признании предписания недействительным. Суд частично удовлетворил заявленные застройщиком требования. В результате размер использованных не по целевому назначению денежных средств составил 700 тыс. руб.

В какой момент застройщик обязан признать эту сумму во внереализационных доходах?

В соответствии с пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ для доходов в виде имущества (в том числе денежных средств), указанных в упоминавшемся выше п. 14 ст. 250 НК РФ, датой получения дохода признается дата, когда получатель фактически использовал имущество (в том числе денежные средства) не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись. Таким образом, с момента, когда получатель средств фактически использовал их не по целевому назначению, эти средства признаются доходом налогоплательщика. В данном случае не имеют значения дата, указанная в предписании уполномоченного органа, либо момент вступления в силу решения арбитражного суда. Поэтому признать внереализационный доход в размере 700 тыс. руб. застройщик должен в периоде использования целевых средств с нарушением требований, установленных ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Журналы издательства «Аюдар Инфо»

На страницах журналов вы всегда найдете комментарии и рекомендации экспертов, ответы на актуальные вопросы, возникающие в процессе вашей работы. Авторы — это аудиторы-практики, налоговые консультанты и работники налоговых служб, они всегда подскажут вам, как правильно строить взаимоотношения с налоговой инспекцией, оптимизировать налоги законным путем, помогут разобраться в новом нормативном акте, применить его на практике и избежать ошибок в работе.

Читайте так же:  Срок истечения давности административного

Издатель: ООО «Аюдар Инфо»

Почтовый адрес: 125124, г. Москва, 1-я улица Ямского поля, д. 15

Телефон редакции: (495) 925-11-73 (многоканальный)

Уголовная ответственность застройщика

К нарушающим законодательство девелоперам применяются различные карательные меры – в основном административные и гражданско-правовые. Уголовная ответственность застройщика может наступить за нарушение 214 фз только при серьезных нарушениях закона, причинивших вред дольщикам – например при несвоевременной сдаче или строительстве аварийных домов. В этом случае защитой участников долевого строительства займутся следственные органы.

Уголовная ответственность за обман дольщиков

За незаконный сбор денежных средств с дольщиков застройщик может быть привлечен к уголовной ответственности на основании статьи 200.3 УК РФ. Для этого необходимо, чтобы застройщик собрал с дольщиков 3 миллиона рублей и более. За совершение такого преступления Уголовный кодекс предусматривает санкцию в виде лишения свободы на срок до 2 лет с последующим ограничением свободы на один год, либо без него. Может быть применено и более мягкое наказание в виде обязательных, принудительных или исправительных работ.

Сумма полученных от участников долевого строительства средств свыше 5 миллионов рублей признается особо крупным размером. Наказание при этом также установлено в повышенном размере – до 5 лет лишения свободы с последующим ограничением свободы на срок до 2 лет. Вместо лишения свободы суд может приговорить виновных лиц к принудительным, обязательным или исправительным работам.

Учитывая существующие цены квартир, основания для уголовного наказания могут появиться уже после 2-3 сделок, заключенных в нарушение 214 Федерального закона. Привлечены за обман дольщиков по статье 200.3 УК РФ могут быть как должностные лица застройщика (генеральный директор), так и владельцы строительной компании.

При этом не требуется, чтобы средства были каким-либо нецелевым способом потрачены. Использование полученных денег на строительство дома не освободит виновных от наказания. Наказание наступит в связи с перечислением денег на счет строительной компании.

Другие причины для ответственности застройщика по УК РФ

В зависимости от конкретного нарушения закона, к должностным лицам девелопера применяются также статьи УК РФ о растрате средств дольщиков (статья 160 УК РФ) или злоупотреблении полномочиями (ст. 201 УК РФ). Например, если генеральный директор строительной компании, пользуясь своим должностным положением, лично взял деньги у дольщика и не донес их в кассу или на банковский счет, он может быть привлечен по этим статьям.

Уголовная ответственность за нецелевое использование средств дольщиков

Застройщик может израсходовать на незаконные цели деньги, которые до этого были правомерно собраны с граждан на строительство дома. Например, разрешение на строительство было получено, право заключать ДДУ не ограничено и т.п., но строительная компания пустила средства на другие цели (например, выплатила дивиденды своим учредителям или купила другие объекты недвижимости). В этом случае в ее действиях присутствует мошенничество (статья 159 УК РФ). Более серьезное наказание предусмотрено в случае, если потрачена не по назначению существенная сумма (свыше нескольких миллионов рублей). Такие незаконные действия строителей могут быть признаны мошенничеством в крупном или особо крупном размере.

Уголовная ответственность за несвоевременную сдачу дома

Состав мошенничества могут усмотреть также в случае, когда строительная компания собирает средства без намерения достроить дом. Отсутствие такого намерения не всегда легко доказать. Однако, если следственным органам это удастся, уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома наступит по части пятой статьи 159 Уголовного кодекса РФ – за преднамеренное игнорирование договорных обязательств. Как правило, мошенничества в стройке совершаются в крупном или особо крупном размере.

Эта сумма сравнивается с суммой, которую застройщик незаконно получил от дольщиков или незаконно потратил.

Уголовная ответственность за строительство аварийного дома

Бывает так, что дом достроен, но при этом требования к качеству строительных материалов и работ нарушены. Уголовная ответственность застройщика за строительство аварийного дома напрямую не установлена законодательством. Но его должностные лица все же понесут наказание, если в их действиях обнаружится состав другого преступления.

Например, при обрушении дома, которое повлекло жертвы, виновные ответят за гибель людей (статья 109 УК РФ «Причинение смерти по неосторожности») или за несоответствие требованиям безопасности (статья 238 УК РФ).

К счастью, несмотря на проблемы в строительстве недвижимости, случаи уголовного преследования в долевом строительстве остаются относительно редкими по сравнению с общим количеством участников рынка.

Зачастую преследование по УК РФ означает, что проект строительства многоквартирного дома завершен не будет, а дольщики перейдут в категорию обманутых.

Поэтому информацию об ответственности должностных лиц застройщика за совершение преступлений нужно учитывать при покупке квартиры в строящемся доме. Если же ДДУ уже заключен, появление подобных сведений – серьезный повод проконсультироваться с юристом.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Использование денежных средств дольщиков застройщиком

Порядок использования денежных средств застройщиком определен в ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно данной статье погашение основной суммы долга и процентов кредита, если он является целевым на строительство, оплата договора лизинга, если он напрямую связан со строительством многоквартирного дома, допустимы. Расходы на оплату услуг банка по совершению операций с денежными средствами застройщика на его расчетных счетах, на оплату труда, гарантий и компенсаций работникам, оплату услуг управляющей компании, а также иные расходы, в том числе расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, организацию рабочих мести органов управления и работников застройщика, не могут составлять более чем 10% от проектной стоимости строительства. Сделка, совершенная с нарушением требований законодательства, может быть признана судом недействительной в установленном действующим законодательством порядке.

Однако положения ст. 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подлежащие применению в конкретном случае, зависят от даты получения разрешения на строительство. В случае получения разрешения до 1 июля 2018 г. эта статья применяется в предыдущей редакции (ч. 3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»):

«1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только в следующих целях:

1) строительство (создание) одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) строительство (создание) нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание) при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории;

Читайте так же:  Ознакомление с протоколом об административном правонарушении

3) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на уплату арендной платы за такие земельные участки;

4) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;

5) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к таким сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения;

6) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения или возмещение затрат в связи с внесением указанной платы;

7) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и исполнением обязательств застройщика по этому договору, если строительство жилья экономического класса по указанному договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

8) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств застройщика по этому договору, если строительство (создание) указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в соответствии с договором о развитии застроенной территории;

9) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договора о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления и исполнением обязательств застройщика по таким договорам, если строительство (создание) указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в соответствии с договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договором о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;

10) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории, на строительство и (или) реконструкцию в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 7–9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом указанное возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в границах такой территории;

11) возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 настоящей части;

12) возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 2 настоящей части, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 8–10 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, на строительство (создание) которых предоставлены такие целевые кредиты;

13) возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.

1.1. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на цели, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускается.

1.2. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи, или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 2 части 1 настоящей статьи.

1.3. Лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа юридического лица, являющегося застройщиком, и главный бухгалтер застройщика или иное должностное лицо, на которое возложена обязанность ведения бухгалтерского учета, либо лицо, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, несут ответственность за использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, на цели, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

3. В случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.

Видео (кликните для воспроизведения).

4. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту».

Источники

Нецелевое использование денежных средств дольщиков
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here